本報記者 李春蓮

見習記者 李昱丞

在地產(chǎn)行業(yè)下行的一年里，物業(yè)管理行業(yè)釋放出積極信號。截至4月13日，除恒大物業(yè)、彩生活等少數(shù)公司緩發(fā)財報外，已有52家上市物企公布2021年全年業(yè)績。《證券日報》記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，52家上市物企(含50家港股上市公司和2家A股上市公司)去年全部取得營收同比增長，逾八成實現(xiàn)業(yè)績正增長。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜接受《證券日報》記者采訪時表示，“物業(yè)公司去年實現(xiàn)了營收與業(yè)績的雙向高速增長，與房地產(chǎn)板塊形成了非常明顯的對比，這實際上與兩者的行業(yè)特征有關(guān)，物業(yè)板塊具有較強的抗周期性。”

在“規(guī)模為王”的思維下，上市物企在2021年加快了收并購的步伐，在管面積進一步擴張。不過在規(guī)模膨脹背后，物業(yè)公司也不得不面臨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)承壓、盈利質(zhì)量下滑等擴表后遺癥。

營收利潤雙增

頭部上市物企強者愈強

整體來看，52家上市物企2021年共實現(xiàn)營收1789.60億元，平均每家營收34.42億元。其中，有5家上市物企營業(yè)收入超過百億元，營收最高的碧桂園服務去年全年營收達到288.43億元，逼近300億元大關(guān)，雅生活服務、綠城服務、保利物業(yè)和招商積余位居其后，去年營收在100億元至200億元區(qū)間。

2021年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分別約為60億元、22億元和13億元。相比之下，2020年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分別約為46億元、18億元和11億元，2021年上市物企各梯隊的營收規(guī)模明顯抬升。

合景悠活是去年營收增速最快的上市物企，同比增速達到114.57%；德商產(chǎn)投服務和碧桂園服務分別以98.01%和84.89%的營收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部實現(xiàn)營收正增長，平均營收增速達到42.89%，平均增速較2020年提升約8個百分點。

營收高增主要來自在管面積的增加。碧桂園服務表示，增長主要由于集團物業(yè)管理服務的收費管理面積的增加與小區(qū)增值服務、城市服務及商業(yè)運營服務業(yè)務收入的綜合上升導致。合景悠活稱，營收增長主要是集團采取積極策略進行對外拓展及收并購，以致在管總建筑面積大幅增加。

“2021年物業(yè)公司延續(xù)了增長的態(tài)勢，證明了行業(yè)處于集中度上升階段，依然存在非常大的發(fā)展空間。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向《證券日報》記者表示。

從業(yè)績來看，碧桂園服務2021年以40.33億元的歸母凈利潤摘得“利潤王”，雅生活服務、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、世茂服務和金科服務2021年歸母凈利潤均超過10億元。52家上市物企合計賺231.50億元，平均每家公司盈利4.45億元。

共43家上市物企2021年業(yè)績?yōu)檎覍崿F(xiàn)同比增長，占比超過八成。2021年業(yè)績增速最快的企業(yè)包括國銳地產(chǎn)、華發(fā)物業(yè)服務、金茂服務等，同比增速超130%，融創(chuàng)服務、華潤萬象生活和合景悠活業(yè)績同比增速超過100%，52家上市物企去年業(yè)績增速中值為44.57%。

盈利質(zhì)量待改進

上市物企或需增肌減重

地產(chǎn)向左，物業(yè)向右。近年來，上市物企頻頻開疆拓土，在規(guī)模上高歌猛進。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長至52.59億平方米，均值由5276.53萬平方米增長至1.12億平方米，復合增長率45.62%。

反映在上市物企的資產(chǎn)負債表上，截至2021年末，52家披露2021年財報的上市物企總資產(chǎn)達到約2970.88億元，較2020年末增長約38.36%，擴張態(tài)勢明顯。

不過在硬幣的另一面，規(guī)模的狂飆也給上市物企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來一定壓力。以應收賬款為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，52家上市物企應收款項達到670.69億元，較2020年末激增82.00%；占資產(chǎn)之比達到22.58%，較2020年末提升約5.41個百分點。

應收賬款大幅增加一定程度上削弱了上市物企表面上靚麗的盈利表現(xiàn)。不僅如此，從多個指標看，上市物企的盈利質(zhì)量均有待改進。例如，52家上市物企去年平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個百分點，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超過一半；就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值為17.88%，較2020年下降了約3.02個百分點；從現(xiàn)金流表現(xiàn)看，5家公布現(xiàn)金流狀況的上市物企，2021年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均同比下降。

“物業(yè)公司2021年盈利質(zhì)量有所下滑，與其對關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務依賴度較高有關(guān)。關(guān)聯(lián)房企的流動性出現(xiàn)了普遍困難，傳導給物業(yè)公司，就會造成物業(yè)公司應收賬款的快速增長以及ROE的下降。”柏文喜表示。

“對于物業(yè)公司而言，保安、保潔等基礎服務相對剛性，很難增長，有賴于規(guī)模的有效擴張。”陳晟表示。

在經(jīng)歷狂飆突進的一年之后，上市物業(yè)公司2022年無疑面臨新的挑戰(zhàn)。行業(yè)集中度快速提升背景下擴規(guī)模勢在必行，與此同時，達到一定體量之后如何整合資源、增肌減重也值得思考，投后管理或?qū)⑻嵘献h程。（證券日報）

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司